Acquisto di immobile a titolo gratuito dell’ente locale gravato da ipoteca

La decreto legge n.124/2019 ha eliminato il blocco, da parte degli enti locali, di acquisto di immobili, senza necessità di dimostrare il carattere indispensabile e indilazionabile dell’acquisto e la congruità del prezzo, a maggior ragione se l’acquisto è a titolo gratuito. Qualora l’immobile, tuttavia, sia gravato di ipoteca la questione si sposta sull’eventuale diritto del terzo di espropriazione del medesimo, a meno che l’immobile entrasse a far parte del patrimonio indisponibile, non potendo in quest’ultimo caso essere oggetto di espropriazione del terzo. Sono queste le indicazioni della Corte dei conti del Piemonte (deliberazione n.90/2023) in risposta al dubbio sollevato da un ente locale.

Il dubbio

Un Sindaco ha chiesto ai magistrati contabili sulla possibilità di acquistare, a titolo gratuito, un bene immobile gravato da ipoteca, senza richiedere al privato alienante la preventiva cancellazione della garanzia a sue spese.

La risposta

In via principale, il Collegio contabile risolve la questione sulla possibilità, da parte di un ente locale, di acquisire un bene patrimoniale, ovvero se sussistono ancora divieti o limitazioni della normativa. Si ricorda come, le limitazioni nell’acquisto di beni patrimoniali, da parte degli enti locali, sia venuto meno, a partire dall’anno 2020, con il d.l. n.157/2019, con la conseguenza che gli enti locali possono acquistare beni immobili senza necessità di dimostrare il carattere indispensabile e indilazionabile dell’acquisto e la congruità del prezzo di acquisto da parte dell’Agenzia del Demanio. Se ciò è vero per l’acquisto di immobili, allora non vi sono particolari impedimenti nell’eventuale acquisto effettuato a titolo gratuito. L’acquisto di un immobile, tuttavia, anche senza la corresponsione di un prezzo, comporta alcuni oneri per l’ente cessionario: a titolo esemplificativo, oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria, e responsabilità derivante dal titolo di proprietà sulla cosa. Ne deriva, quindi, che gli atti coi quali l’Amministrazione disporrà l’acquisto dovranno essere sorretti da una idonea istruttoria che valuti l’utilità pubblica del bene e da una congrua motivazione che dia atto del rispetto dei principi generali che regolano l’azione amministrativa. Il secondo aspetto della domanda riguarda eventuali ostacoli in caso di acquisto di un bene gravato da ipoteca. A dire dei magistrati contabili, se non esistono impedimenti, da parte degli enti locali al rilascio di garanzie diverse dalla fideiussione, a patto che il rilascio delle stesse sia previsto dal regolamento di contabilità dell’ente, il bene gravato da ipoteca non rappresenta un rilascio di nessun tipo di garanzia, quanto piuttosto di acquisizione di un bene gravato da ipoteca, trovandosi l’ente locale nella posizione giuridica di terzo acquirente di bene ipotecato, con le conseguenze ad essa collegate. Allora, secondo il Collegio contabile, diviene fondamentale la destinazione che l’ente intende fare di tale bene acquisito. Se l’immobile è destinato ad entrare nel patrimonio disponibile, allora il terzo acquirente potrebbe promuovere la vendita forzata del bene anche nei confronti del terzo acquirente, il quale, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità: o paga egli stesso il creditore ipotecario, liberando il bene dall’ipoteca; o effettua il rilascio del bene ipotecato, ai sensi dell’art. 2861 c.c.; o, infine, libera il bene dall’ipoteca tramite la cosiddetta purgazione ai sensi dell’art. 2889 e ss. c.c. Starà in questo caso alla valutazione dell’ente la soluzione che intende proporre al terzo.

Se il bene acquistato dovesse essere sottoposto al regime dei beni demaniali, ovvero destinato a far parte del patrimonio indisponibile dell’Ente, diventerebbe allora un bene sottratto al commercio e, quindi, secondo quanto previsto dall’art. 2810 c.c., non potrebbe essere oggetto di ipoteca. In questo caso, dunque, potrebbe profilarsi una possibile diminuzione di garanzia per il creditore ipotecario.