I principi della contabilità armonizzata guidano la limitazione di acquisto di beni immobili

In considerazione della necessità di dotare gli istituti scolastici di un nuovo impianto sportivo il Sindaco di un Comune ha chiesto quale forma giuridica sia necessaria per poter acquistare il terreno da un privato sul quale potrà seguire la realizzazione di tale opera pubblica anche mediante formule atipiche come il leasing finanziario, la costituzione di un diritto reale di superficie, il c.d. “rent to buy”, un sinallagma con opzione di acquisto o la procura irrevocabile a gestire. Inoltre, in caso di risposta negativa sia ancora vigente il divieto di affittare il citato terreno quale alternativa alle varie forme di acquisto.

Le indicazioni dei giudici contabili sull’acquisto

La Corte dei conti, Sezione regionale di controllo per il Piemonte (deliberazione 12/09/2018 n.97) precisa come ancor oggi siano ancora vigenti le limitazioni previste dall’art. 12, comma 1 ter, del d.l. 98/2011 secondo cui “a decorrere dal 1° gennaio 2014 al fine di pervenire a risparmi di spesa ulteriori rispetto a quelli previsti dal patto di stabilità interno, gli enti territoriali e gli enti del Servizio sanitario nazionale effettuano operazioni di acquisto di immobili solo ove ne siano comprovate documentalmente l’indispensabilità e l’indilazionabilità attestate dal responsabile del procedimento”, inoltre “la congruità del prezzo è attestata dall’Agenzia del demanio”. Rispetto alle precedenti disposizioni dell’anno 2013 la normativa non vieta l’acquisto ma lo subordina ad una previa valutazione da parte dell’Ente della sua indispensabilità ed indilazionabilità, nonché ad una attestazione di congruità del prezzo di acquisto da parte dell’Agenzia del Demanio.

Tra le varie forme di acquisto oltre a quella propria della compravendita, se ne affiancano altre in ogni caso costitutive di altri diritti reali o operazioni suscettibili di avere come finalità l’acquisizione del bene da parte dell’amministrazione. Precisa a tal fine il Collegio contabile, come sono gli stessi principi della contabilità armonizzare ad indicare quali altre operazioni possano rientrare nel concetto più ampio della limitazione della spesa prevista dal legislatore.  In particolare il principio contabile 4.2 punto 3.25 precisa che “Il leasing finanziario e i contratti assimilati (leasing immobiliare, leasing in costruendo, sale and lease-back, ecc.) sono contratti di finanziamento che consentono ad un soggetto, comprese le amministrazioni pubbliche, di avere la disponibilità di un bene durevole, mobile o immobile, strumentale all’esercizio della propria attività, in cambio di un canone periodico, con la facoltà , una volta che sia scaduto il termine previsto dal contratto, di esercitare l’opzione di riscatto del medesimo acquistandone la relativa proprietà. Nell’operazione di leasing finanziario sono coinvolti i seguenti soggetti: l’utilizzatore, che è colui che sceglie ed utilizza il bene e può riscattarlo alla fine del contratto, il finanziatore dell’operazione, che acquista materialmente il bene scelto dall’utilizzatore, conservandone la proprietà sino al momento dell’eventuale riscatto ed il fornitore, che vende alla società di leasing il bene scelto dall’utilizzatore”. In altri termini la normativa limitativa non può essere bypassata con una diversa formalizzazione del contratto dalle parti, ma l’effetto acquisitivo effettivamente realizzato o programmato con il contratto. Nel caso, pertanto, di contratti, come il leasing traslativo o il rent to buy, in cui l’effetto acquisitivo è comunque previsto, anche se spesso in via opzionale, il corrispettivo del godimento incamera una quota di prezzo ), che non può non essere considerata dall’amministrazione nel momento della stipula del contratto e che implica quelle valutazioni di indispensabilità ed indilazionabilità dell’operazione, nonché di congruità del prezzo previste dall’art. 12 co. 1 ter del d.l. 98/2011.

La possibilità di affitto

Confermano i giudici contabili come, già dal 2014 non sia più vigente la norma imperativa (contenuta nel comma 1 quater dell’art. 12 del d.l. 98/2011, così come introdotto dall’art. 1, comma 138, della legge n. 228/2012) che vietava, nell’anno 2013, oltre l’acquisto di beni immobili anche la stipula di contratti di locazione passiva, mentre risultano ancora vigenti, per l’anno 2018, le limitazioni previste dall’art.3 del d.l.95/12 secondo cui “le Regioni e gli Enti locali, negli ambiti di rispettiva competenza, adeguano i propri ordinamenti”.