La corretta contabilizzazione del diritto di superficie rilasciato a terzi. Le operazioni di computo con esempi operativi – Il Commento di V. Giannotti

Il problema di non scarsa rilevanza riguarda la contabilizzazione del diritto di superficie in bilancio da parte dell’ente locale. I casi che si possono presentare sono infatti due: il primo riguarda il caso in cui l’ente locale fruisce dell’acquisizione del diritto di superficie; il secondo quando è l’ente a concede tale diritto a terzi. Ora, mentre in caso di fruizione del diritto di superficie rilasciato da terzi a favore dell’ente soccorre il principio contabile, applicato alla contabilità economico-patrimoniale degli enti in contabilità finanziaria (allegato 4/3 d.lgs.118/2011), il quale al punto 6.1.1 – Immobilizzazioni immateriali alla lettera d4 “Superficie” precisa quanto segue:
“Viene presa in considerazione solo l’ipotesi di diritto di superficie costituito, a titolo oneroso o gratuito, a favore dell’ente. La valutazione peritale deve considerare il valore attuale del reddito netto medio ricavabile, per la durata del diritto, dall’Ente titolare del diritto di superficie. Tale reddito è convenzionalmente pari alla rendita catastale. Il valore ottenuto deve essere ridotto del costo di realizzazione del fabbricato, se questo è a carico dell’ente. Occorre poi detrarre, in ogni caso, il valore attuale delle spese di rimozione e di ripristino al termine della durata del diritto. Criteri analoghi devono essere seguiti per le costruzioni erette su suoli demaniali, in virtù di apposita concessione. Nelle ipotesi di maggiore complessità, è necessario ricorrere alla valutazione peritale. Il periodo di ammortamento di tali diritti è correlato alla loro durata”. Per quanto riguarda il caso di cessione del diritto di superficie da parte dell’ente locale a terzi, nulla è previsto nei principi contabili.
LA POSIZIONE DI ARCONET
Alla Commissione ACONET, nella riunione del 20/07/2016, veniva posta la seguente domanda dall’ANCI: “per i terreni concessi in diritto di superficie a terzi, per i quali non vi è costo di acquisto, ed esiste una valore catastale ma è relativo all’immobile costruito su di essi (non di proprietà Comunale) quale criterio di valutazione si adotta?”.
La Commissione ARCONET rispondeva nel modo seguente:
“Il quesito chiede come valutare un terreno di proprietà dell’ente concesso a terzi in diritto di superficie, nel caso in cui il valore catastale sia riferito solo all’immobile e non al terreno. In tal caso si applica il criterio previsto nei casi in cui non esiste né un costo storico, né valore catastale, e quindi il valore di stima. Il valore del terreno non è influenzato direttamente dal valore della concessione, registrata nel rispetto del principio contabile applicata della contabilità finanziaria n. 3.10”.
La risposta, tuttavia, da parte della Commissione nulla dice in merito alla corretta determinazione dei valori di stima, che qui di seguito si tenterà di esplicitare con un esempio operativo.

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